Die Teilungserklärung – was Wohnungseigentümer wissen müssen
Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, kommt um ein zentrales Dokument nicht herum: die Teilungserklärung. Sie legt genau fest, welcher Teil des Hauses zu welcher Einheit gehört, was zur Wohnung zählt und welche Rechte oder Pflichten sich daraus ergeben.
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das ein Mehrfamilienhaus in rechtlich selbstständige Einheiten aufteilt – meist in Eigentumswohnungen.
Sie besteht aus mehreren Teilen:
| Bestandteil | Bedeutung |
|---|---|
| Aufteilungsplan | Zeichnung, die die einzelnen Wohnungen und Gemeinschaftsflächen zeigt |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | Behördlicher Nachweis, dass jede Einheit baulich getrennt ist |
| Gemeinschaftsordnung | Regeln zur Nutzung, Kostenverteilung und Verwaltung der Immobilie |
Warum ist die Teilungserklärung so wichtig?
Die Teilungserklärung bestimmt:
- was Sondereigentum ist (z. B. die Wohnung, Keller, Dachboden …)
- was Gemeinschaftseigentum ist (z. B. Fassade, Dach, Treppenhaus …)
- wer bestimmte Flächen nutzen darf, z. B. Garten, Stellplätze
- wie Entscheidungen in der Eigentümergemeinschaft getroffen werden
- wie Kosten aufgeteilt werden
💡 Tipp: Viele Streitigkeiten in der WEG beruhen darauf, dass die Teilungserklärung nicht bekannt oder nicht verstanden wurde.
Was steht (oft) noch in der Gemeinschaftsordnung?
| Regelungsbereich | Beispiele |
|---|---|
| Stimmrecht | Nach Miteigentumsanteilen oder pro Wohnung |
| Nutzung | Vermietung erlaubt? Gewerbliche Nutzung möglich? |
| Sondernutzungsrechte | z. B. exklusives Gartennutzungsrecht |
| Verteilung der Kosten | Heizkosten, Instandhaltung, Hausgeld etc. |
| Hausverwaltung | Wahl, Abberufung, Kompetenzen der Verwaltung |
Wann brauche ich die Teilungserklärung?
| Anlass | Relevanz |
|---|---|
| ✅ Verkauf einer Eigentumswohnung | Muss Käufern vorliegen (Notar, Bank, Käufer selbst) |
| ✅ Erbschaft oder Schenkung | Regelt Rechte und Pflichten für Erben oder Beschenkte |
| ✅ Eigentümerversammlung | Wichtig für Abstimmungen und Beschlüsse |
| ✅ Streit über Rechte | z. B. Garten, Abstellraum, Dachnutzung |
Fazit: Teilungserklärung – die Grundlage für jede Eigentumswohnung
Ohne Teilungserklärung geht bei Eigentumswohnungen praktisch nichts. Sie sorgt für klaren Überblick über Rechte, Pflichten und Nutzungsmöglichkeiten.
Hinweis:
Wir hoffen, dass Ihnen diese Informationen helfen, den Ablauf und die wesentlichen Regelungen besser zu verstehen. Sie dienen ausschließlich der Orientierung und ersetzen keine rechtliche Beratung. Für notarielle oder rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Notar oder Rechtsanwalt Ihres Vertrauens.