Haus mit Sanierungsstau verkaufen – lohnt sich das?
Viele Eigentümer stehen früher oder später vor dieser Frage: „Das Haus ist in die Jahre gekommen – soll ich es noch herrichten oder lieber gleich verkaufen?“
Ob es sich um eine Erbimmobilie, ein Elternhaus oder eine ehemalige Vermietung handelt: Wenn Dach, Fenster, Heizung oder Elektrik überholt sind, spricht man von einem Sanierungsstau. Und dieser beeinflusst den Wert – aber nicht immer negativ. In manchen Fällen kann ein Verkauf im Ist-Zustand sogar die bessere Lösung sein.
Was bedeutet eigentlich „Sanierungsstau“?
Ein Sanierungsstau liegt vor, wenn wichtige Bauteile oder technische Anlagen überfällig sind – also seit Jahren nicht mehr saniert oder gewartet wurden. Dazu gehören:
- Dach, Fenster, Fassade
- Heizung & Warmwasserbereitung
- Elektroinstallation, Wasserleitungen
- Bäder, Böden, Innenausbau
Je mehr dieser Punkte betroffen sind, desto größer ist der Sanierungsstau – und desto höher der Investitionsbedarf für den Käufer.
Muss ich vor dem Verkauf sanieren?
Nein – nicht zwangsläufig.
Eine gründliche Sanierung kann den Verkaufspreis zwar steigern, bedeutet aber auch:
- hohe Investitionskosten,
- zeitlichen Aufwand,
- Baukoordination & Handwerkersuche,
- mögliche Verzögerungen beim Verkauf.
Gerade in Zeiten hoher Baukosten, Zinsanstieg und Fachkräftemangel ist das nicht immer wirtschaftlich sinnvoll. Wer sanierungsbedürftig verkauft, spricht eine andere Zielgruppe an – zum Beispiel:
- Handwerker oder Bauträger,
- junge Familien mit Eigenleistung,
- oder Investoren, die ohnehin umbauen wollen.
Was ist meine Immobilie noch wert?
Das hängt stark davon ab, wo das Haus steht, wie hoch der Sanierungsbedarf ist und welche Nutzung möglich ist (Eigennutzung, Vermietung, Neubaugrundstück?).
Ein realistischer Marktwert berücksichtigt:
- den Zustand,
- die technische Ausstattung,
- die Energieeffizienz,
- und auch die rechtlichen Rahmenbedingungen (GEG, Denkmalschutz etc.)
Beispiel: Einfamilienhaus Baujahr 1970
| Merkmal | Zustand |
|---|---|
| Heizung (Öl, 30 Jahre alt) | Muss erneuert werden |
| Fenster | Einfachverglasung |
| Dach | Undicht / altes Material |
| Elektro | Kein FI, veraltete Leitungen |
| Wertabschlag (realistisch) | 20 % – 40 % vom Marktwert |
💡 Wichtig: Eine realistische Bewertung hilft, keine Illusionen zu verkaufen – und keine Zeit zu verlieren.
💰 Was kostet eine typische Sanierung?
Viele Eigentümer unterschätzen die Investitionen, die bei einer umfassenden Sanierung anfallen können. Hier ein Überblick über häufige Maßnahmen bei Altbauten – mit Richtwerten für Bayern (Stand: 2025):
| Maßnahme | Kosten (ca.) | Hinweis |
|---|---|---|
| Heizungsanlage erneuern (z. B. Gas → Wärmepumpe) | 18.000 – 35.000 € | inkl. Pufferspeicher & Förderung möglich |
| Fenster tauschen (10–12 Stück) | 12.000 – 20.000 € | je nach Material (Kunststoff / Holz / Alu) |
| Dachdämmung & Neueindeckung | 25.000 – 45.000 € | abhängig von Dachform & Fläche |
| Elektroinstallation erneuern | 8.000 – 15.000 € | inkl. FI-Schutzschalter, Zählerschrank etc. |
| Badsanierung (Standardbad) | 10.000 – 18.000 € | je nach Ausstattung & Größe |
| Fassadendämmung (WDVS) | 20.000 – 35.000 € | oft Voraussetzung für KfW-Förderung |
| Innentüren / Bodenbeläge (komplett) | 7.000 – 15.000 € | je nach Qualität und Fläche |
| Keller abdichten / Feuchtigkeitssanierung | 10.000 – 25.000 € | große Preisspanne, oft unterschätzt |
💡 Tipp: Viele dieser Maßnahmen sind förderfähig (z. B. über KfW oder BAFA). Eine fundierte Planung kann dabei helfen, bis zu 35 % zu sparen.
Wer kauft Immobilien mit Sanierungsstau?
- Käufer mit handwerklichem Know-how
- Bauträger / Projektentwickler
- Eigennutzer, die modernisieren wollen
- Käufer, die durch Förderungen (z. B. KfW) sanieren
Entscheidend ist, dass die Immobilie gut aufbereitet wird – auch ohne Sanierung. Dazu gehört z. B.:
- klare Zustandsbeschreibung
- ggf. Entkernung oder Entrümpelung
- ehrliche Kommunikation mit Interessenten
- transparente Einschätzung des Aufwands
Unser Service: Verkauf mit Sanierungsstau? Machen wir.
Als Immobilienexperte mit technischem Hintergrund sind wir genau dann der richtige Ansprechpartner, wenn’s nicht mehr neu aussieht – sondern echt ist.
Wir:
- bewerten Ihre Immobilie ehrlich & nachvollziehbar
- zeigen, ob Sanieren oder Verkaufen sinnvoller ist
- sprechen gezielt Käufer an, die damit umgehen können
- begleiten Sie durch den gesamten Verkaufsprozess
Fazit: Lieber gut verkauft als falsch saniert
Nicht jedes Haus muss vor dem Verkauf saniert werden. Oft rechnet sich ein Verkauf im bestehenden Zustand mehr – wenn man den Marktwert richtig einschätzt und gezielt vermarktet. Wir helfen Ihnen dabei, die richtige Entscheidung zu treffen.
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