Hausverkauf bei Scheidung: Was ist zu beachten?
Eine Scheidung bringt nicht nur emotionale Belastungen mit sich – auch gemeinsame Vermögenswerte wie ein Haus oder eine Wohnung werfen viele Fragen auf. Was passiert mit der Immobilie im Falle einer Trennung? Welche Optionen gibt es und wie lässt sich ein fairer Weg finden?
Als Immobilienexperte begleiten wir Sie bei diesem sensiblen Thema mit Erfahrung, Diskretion und fachlicher Kompetenz.
Eheliche Vermögensverhältnisse: Wer hat Anspruch worauf?
Bevor es um Verkauf, Übernahme oder Aufteilung einer Immobilie geht, ist entscheidend: Welcher Güterstand liegt in der Ehe vor? Denn dieser bestimmt, wem was gehört – und ob ein Ausgleich erfolgen muss.
📘 Die drei Güterstände im Überblick
| Güterstand | Kurzbeschreibung | Relevanz für Immobilie bei Scheidung |
|---|---|---|
| Zugewinngemeinschaft (Regelfall) | Jeder behält sein Vermögen, Zugewinn während der Ehe wird geteilt | Immobilie gehört dem im Grundbuch Eingetragenen – Wertzuwachs wird geteilt |
| Gütergemeinschaft | Alles gehört beiden gemeinsam – auch eingebrachtes Vermögen | Die Immobilie gehört automatisch beiden – unabhängig vom Grundbuch |
| Gütertrennung | Jeder verwaltet sein eigenes Vermögen, kein Zugewinnausgleich | Nur der im Grundbuch stehende Partner ist Eigentümer, keine Beteiligung |
In Deutschland gilt automatisch die Zugewinngemeinschaft, wenn kein Ehevertrag geschlossen wurde.
Was regelt ein Ehevertrag?
Ein Ehevertrag kann vom gesetzlichen Standard abweichen und z. B. Gütertrennung oder individuelle Regelungen enthalten – etwa zu Immobilien, Schulden oder Erbfragen.
Ein Ehevertrag kann:
- die Beteiligung an Immobilien ausschließen oder festlegen
- den Verkauf oder Verbleib bei Scheidung regeln
- Streit vermeiden, wenn klare Absprachen existieren
Wichtig: Liegt ein Ehevertrag vor, sollte er bei jeder Entscheidung über die Immobilie geprüft werden. Auch Banken oder Käufer achten darauf bei Verkaufsprozessen.
Wer ist Eigentümer – und wer darf entscheiden?
Zunächst ist entscheidend, wem die Immobilie gehört. Bei den meisten Ehepaaren handelt es sich um Miteigentum zu gleichen Teilen. Das bedeutet: Ohne Zustimmung beider Parteien kann das Haus nicht verkauft werden – unabhängig davon, wer aktuell darin wohnt oder den Kredit tilgt.
Diese Optionen gibt es bei Trennung oder Scheidung
Je nach Situation gibt es verschiedene Lösungen. Jede hat Vor- und Nachteile – und nicht jede passt zu jedem Paar.
| Lösung | Beschreibung | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|---|
| Verkauf der Immobilie | Beide Partner verkaufen gemeinsam das Objekt. | Schnelle Vermögensteilung, klare Verhältnisse | Emotionaler Abschied, Aufwand durch Verkauf |
| Übernahme durch Partner | Ein Partner kauft den anderen aus. | Einer kann wohnen bleiben, schnelle Regelung | Finanzierung oft schwierig, Einigung über Wert notwendig |
| Vermietung | Immobilie wird weiter gemeinsam gehalten und vermietet. | Einnahmen bleiben erhalten | Konfliktpotenzial bei Verwaltung und Entscheidungen |
| Teilungsversteigerung | Gerichtlich angeordnete Versteigerung, wenn keine Einigung erzielt wird. | Letzter Ausweg bei Streit | Hoher Wertverlust, gerichtliche Auseinandersetzung |
Immobilienverkauf im Trennungsjahr: Das sollten Sie wissen
Ein Verkauf ist grundsätzlich auch im Trennungsjahr möglich, sofern beide Eheleute zustimmen. In vielen Fällen ist dies sogar sinnvoll – insbesondere, wenn ein gemeinsamer Neuanfang gewünscht ist oder finanzielle Belastungen reduziert werden sollen.
Steuerlicher Hinweis: Wird die Immobilie im Trennungsjahr verkauft und war zuvor selbst genutzt, kann dies steuerliche Vorteile bringen. Stichwort: Spekulationsfrist.
Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?
Ein Hausverkauf ist mit gewissen Kosten verbunden – gerade bei einer Scheidung ist es sinnvoll, diese fair zwischen beiden Parteien aufzuteilen. Die wichtigsten Positionen im Überblick:
💸 Beispielrechnung: Kosten bei einem Verkauf von 400.000 €
| Position | Durchschnittlicher Kostenanteil (vom Verkaufspreis) | Beispiel bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Maklerprovision | (marktüblich): ca. 3,57 % inkl. MwSt. – jeweils für Käufer und Verkäufer | 14.280 € je Partner |
| Notarkosten & Grundbuch | ca. 1,5 % | 6.000 € |
| Löschung Grundschuld | ca. 0,2 % | 800 € |
| Vorzeitige Kreditablösung | Je nach Bank & Restschuld | individuell |
| Spekulationssteuer | Nur bei Nicht-Selbstnutzung & <10 Jahren Eigentum | ggf. mehrere Tausend € |
Hinweis: Die tatsächlichen Kosten hängen von vielen Faktoren ab. Wir helfen Ihnen dabei, alle Posten im Vorfeld realistisch einzuschätzen.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Entscheidung?
Nicht jede Entscheidung muss sofort getroffen werden – manche Paare brauchen Zeit, um sich über die nächsten Schritte klar zu werden. Trotzdem ist es hilfreich, die groben Phasen zu kennen:
🕰️ Entscheidungshilfe: Wann welche Lösung sinnvoll ist
| Trennungsdauer | Typische Ausgangslage | Empfohlene Lösung |
|---|---|---|
| 0–6 Monate | Emotionale Phase, vieles noch ungeklärt | Zeit nehmen, Wertermittlung starten |
| 6–12 Monate | Erste Klarheit über Wohnsituation und Wünsche | Verkauf oder Übernahme vorbereiten |
| Ab 1 Jahr (Scheidung) | Trennung offiziell, Vermögensteilung notwendig | Verkauf oder notarielle Regelung sinnvoll |
Was passiert mit laufenden Krediten?
Besteht noch eine Immobilienfinanzierung, haften in der Regel beide Ehepartner gesamtschuldnerisch. Selbst wenn nur einer den Kredit nutzt oder tilgt, kann die Bank beim Verkauf auf beide Parteien zugreifen.
Wichtig: Eine Umschuldung oder schriftliche Regelung mit der Bank ist erforderlich, wenn einer der Partner die Immobilie übernehmen möchte.
Unser Service für Paare in Trennung
Ein Verkauf im Rahmen einer Trennung ist mehr als ein Geschäft – es ist oft ein emotionaler Schritt. Wir unterstützen Sie:
- mit einer neutralen Wertermittlung
- durch strukturierte Beratung zu Ihren Optionen
- mit einem diskreten Verkaufsprozess
- durch Koordination mit Notaren, Banken und Behörden
Fazit: Trennung ja – Streit muss nicht sein
Ein Immobilienverkauf bei Scheidung muss kein zusätzlicher Belastungsfaktor sein. Mit dem richtigen Partner an Ihrer Seite lässt sich ein fairer, professioneller und zügiger Weg finden – für beide Seiten.
Sprechen Sie mit uns, wenn Sie Klarheit schaffen möchten. Wir helfen Ihnen mit Erfahrung und Fingerspitzengefühl.