Haus verkaufen trotz GEG – Was Eigentümer jetzt wissen sollten
Seit dem Inkrafttreten der überarbeiteten Fassung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) im Jahr 2024 herrscht bei vielen Immobilieneigentümern Unsicherheit: „Darf ich mein altes Haus noch verkaufen?“, „Muss ich vorher sanieren?“, „Welche Pflichten habe ich als Verkäufer?“
Die gute Nachricht gleich vorweg: Sie dürfen Ihre Immobilie auch mit energetischem Sanierungsbedarf verkaufen. Dennoch sollten Sie das GEG kennen – denn es beeinflusst Kaufentscheidungen, Pflichten und Verhandlungsspielräume erheblich.
Was ist das GEG überhaupt?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt bundesweit, welche energetischen Standards Gebäude beim Neubau oder bei größeren Modernisierungen einhalten müssen.
Seit der Neuregelung 2024 ist vor allem die Nutzung von erneuerbaren Energien beim Heizen stärker in den Fokus gerückt.
Es ersetzt ältere Regelwerke wie die EnEV und das EEWärmeG und gilt für:
- Eigentümer von Bestandsgebäuden
- Neubauprojekte
- Käufer und Verkäufer von Immobilien
GEG beim Hausverkauf: Das sollten Sie wissen
Beim Verkauf einer Immobilie gelten konkrete gesetzliche Pflichten, vor allem in Bezug auf den Energieausweis und bestimmte Nachrüstpflichten für den Käufer.
Energieausweis ist Pflicht
Der Verkäufer muss spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen – und ihn dem Käufer bei Vertragsabschluss übergeben. Nicht erlaubt: Aussagen wie „liegt bei“ oder „mache ich noch“ – das kann Bußgelder zur Folge haben.
💡 Wir kümmern uns für unsere Kunden um die Ausstellung oder Aktualisierung eines rechtsgültigen Energieausweises.
Muss ich vor dem Verkauf sanieren?
Nein. Verkäufer sind laut GEG nicht verpflichtet, vor dem Verkauf energetisch zu sanieren. Auch alte Öl- oder Gasheizungen, schlecht gedämmte Dächer oder Einfachverglasung sind kein Verkaufsverbot.
Wichtig ist jedoch: Der Käufer muss nach dem Kauf bestimmte Nachrüstpflichten einhalten – oft innerhalb von 2 Jahren.
Typische GEG-Nachrüstpflichten für Käufer
| Maßnahme | GEG-Vorgabe / Ausnahme |
|---|---|
| Heizkessel älter als 30 Jahre | Austauschpflicht für Standard-Öl- und Gasheizungen ohne Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik. Gilt nach Eigentümerwechsel verpflichtend. |
| Ungedämmte oberste Geschossdecke | Muss gedämmt werden, sofern der Dachboden nicht beheizt ist. Gilt nicht bei Denkmalschutz oder Unverhältnismäßigkeit. |
| Ungedämmte Heizungs- & Warmwasserleitungen | Dämmpflicht gilt nur für frei zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen (z. B. Keller). Kaltwasserleitungen sind ausgenommen. |
| Energieausweis fehlt oder veraltet | Muss vom Verkäufer rechtzeitig vorgelegt und dem Käufer übergeben werden. Bußgeld möglich bei Verstoß. |
💡 Hinweis: Die meisten Pflichten treffen den Käufer nach dem Erwerb, nicht den Verkäufer. Für Käufer ist daher eine fundierte Zustandsanalyse entscheidend – auch für die Finanzierung.
Wie wirkt sich das GEG auf den Verkaufspreis aus?
Für Käufer ist energetischer Sanierungsbedarf heute ein wichtiger Verhandlungspunkt. Wer eine Immobilie mit alten Heizsystemen oder hohem Energieverbrauch verkauft, muss mit Preisabschlägen von 10 % bis 30 % rechnen – abhängig von Lage, Zustand und Modernisierungspotenzial.
Daher ist eine ehrliche Zustandsbeschreibung entscheidend. Noch besser: Ein neutraler Ansprechpartner, der Chancen und Grenzen realistisch einordnet.
Unser Service: GEG-konform verkaufen ohne unnötigen Aufwand
Als Makler mit technischem Know-how und Marktkenntnis helfen wir Ihnen, Ihre Immobilie rechtssicher und realistisch einzuschätzen – auch mit energetischem Nachholbedarf.
✅ Wir organisieren den Energieausweis
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✅ Wir beraten zu Fördermöglichkeiten (KfW, BAFA etc.)
✅ Wir begleiten den Verkauf ohne Druck – aber mit Verstand
Fazit: Auch mit Sanierungsbedarf verkaufbar – aber mit Plan
Das GEG ist kein Verkaufsverbot, sondern ein Regelwerk mit klaren Anforderungen – vor allem für den Käufer. Als Eigentümer sollten Sie rechtzeitig Klarheit über die energetische Situation Ihrer Immobilie schaffen – dann lässt sich auch mit einem älteren Haus ein fairer Preis erzielen.
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