Immobilienbewertung bei Schenkung
Wer eine Immobilie verschenkt – etwa an Kinder oder Enkel – sollte den Marktwert genau kennen. Nicht nur, um innerhalb der Freibeträge zu bleiben, sondern auch, um keine unnötigen steuerlichen Nachteile zu riskieren. Die Immobilienbewertung bei einer Schenkung ist deshalb mehr als eine Formalität – sie ist die Grundlage für einen rechtssicheren und steueroptimierten Vermögensübergang.
Warum ist eine Immobilienbewertung bei Schenkung so wichtig?
Immobilien sind ein bedeutender Bestandteil des Vermögens. Bei einer Schenkung prüft das Finanzamt, ob und in welcher Höhe Schenkungssteuer anfällt. Grundlage für diese Berechnung ist in der Regel der gemeine Wert, also der aktuelle Marktwert der Immobilie. Wird der Wert zu niedrig angesetzt, kann das Finanzamt einen höheren, eigenen Wert ansetzen – und damit auch höhere Steuern verlangen. Eine professionelle Wertermittlung schützt vor solchen Überraschungen.
Wann wird eine Bewertung erforderlich?
Eine Immobilienbewertung bei Schenkung ist in folgenden Fällen besonders ratsam:
- Schenkung an Angehörige (z. B. Kinder, Enkel, Ehepartner)
- Vorweggenommene Erbfolge
- Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten
- Teilung von Immobilienvermögen unter mehreren Personen
Auch wenn innerhalb der steuerlichen Freibeträge geschenkt wird, empfiehlt sich eine Bewertung – insbesondere bei komplexen Immobilien wie Mehrfamilienhäusern, vermieteten Objekten oder Grundstücken mit Entwicklungspotenzial.
Wer darf den Immobilienwert bei Schenkung ermitteln?
Grundsätzlich haben Sie zwei Möglichkeiten:
- Finanzamtliche Bewertung: Das Finanzamt ermittelt den Wert auf Basis des Bewertungsgesetzes. Dieses Verfahren kann jedoch vom tatsächlichen Marktwert abweichen – oft zum Nachteil des Schenkenden oder Beschenkten.
- Gutachten eines Sachverständigen: Eine Bewertung durch einen qualifizierten Immobilienexperten (z. B. Immobilienmakler mit Marktkenntnis oder öffentlich bestellter Sachverständiger) liefert einen realistischen Marktwert, der dem Finanzamt vorgelegt werden kann.
Tipp: Der von einem unabhängigen Fachmann ermittelte Wert wird in der Regel vom Finanzamt anerkannt – insbesondere, wenn es sich um ein plausibel begründetes Verkehrswertgutachten handelt.
Welche Bewertungsmethoden kommen zur Anwendung?
Je nach Art der Immobilie werden unterschiedliche Verfahren eingesetzt:
- Vergleichswertverfahren: bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern mit vielen Vergleichsobjekten.
- Ertragswertverfahren: bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien.
- Sachwertverfahren: bei individuell genutzten Objekten ohne vergleichbare Referenzen.
Ein erfahrener Immobilienprofi wählt das passende Verfahren und berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren – von Lage und Zustand bis zu Mietverträgen und baulichen Besonderheiten.
Freibeträge und Steuerpflicht bei Schenkung
Die Schenkungssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie. Folgende Freibeträge gelten pro zehn Jahre:
- 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
- 400.000 € für Kinder und Stiefkinder
- 200.000 € für Enkel (wenn die Eltern bereits verstorben sind)
- 20.000 € für sonstige Personen
Liegt der Immobilienwert über dem jeweiligen Freibetrag, fällt Schenkungssteuer an – je nach Steuerklasse und Höhe des überschrittenen Betrags.
Schenkungssteuer: Steuerklassen, Freibeträge und Steuersätze im Überblick
Wer eine Immobilie verschenkt, sollte sich mit der Schenkungssteuer auskennen. Entscheidend für die steuerliche Belastung sind drei Faktoren:
- Der Wert der Immobilie (abzüglich Freibetrag)
- Das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem
- Die Steuerklasse im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes
Die drei Steuerklassen der Schenkungssteuer
| Steuerklasse | Begünstigte Personengruppen |
|---|---|
| I | Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel (wenn Eltern verstorben), Eltern bei Schenkungen |
| II | Geschwister, Nichten/Neffen, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehepartner |
| III | Alle übrigen Personen: Freunde, Lebensgefährten, entfernte Verwandte, juristische Personen |
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad
Diese Freibeträge gelten alle 10 Jahre pro Schenker und Beschenktem:
| Beziehung | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatten / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkel (wenn Eltern bereits verstorben) | 200.000 € |
| Enkel (wenn Eltern noch leben) | 20.000 € |
| Eltern bei Schenkung | 20.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegereltern etc. | 20.000 € |
| Lebensgefährten, Freunde, sonstige | 20.000 € |
Steuersätze nach Steuerklasse und Wert der Schenkung
| Wert der Schenkung | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| Bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 75.001 – 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 300.001 – 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 600.001 – 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 6.000.001 – 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 13.000.001 – 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| Über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Wann sollte man einen Experten beauftragen?
Eine professionelle Immobilienbewertung lohnt sich besonders dann, wenn:
- Sie sicherstellen möchten, dass die Freibeträge optimal genutzt werden
- das Finanzamt einen zu hohen Wert ansetzt
- es sich um eine vermietete oder gewerblich genutzte Immobilie handelt
- die Immobilie in Teilen verschenkt oder innerhalb der Familie aufgeteilt wird
Ein seriöser Immobilienmakler oder Gutachter sorgt nicht nur für eine fachgerechte Bewertung, sondern unterstützt Sie auch bei der Kommunikation mit dem Finanzamt oder Steuerberater.