Immobilienfinanzierung – Eigenkapital, Zinsen & Tilgung einfach erklärt

Ob Kauf, Neubau oder Umschuldung: Eine solide Immobilienfinanzierung ist das Fundament jeder erfolgreichen Immobilientransaktion. Doch wie viel Eigenkapital braucht man wirklich? Wie wirken sich Zinsen und Tilgung auf die monatliche Belastung aus? Und worauf sollte man besonders achten, um langfristig sicher und planbar zu finanzieren?

In diesem Ratgeber zeigen wir die wichtigsten Grundlagen – verständlich, praxisnah und ohne Fachchinesisch.

🔑 Eigenkapital: Warum es die Basis jeder Finanzierung ist

Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto günstiger sind meist die Kreditkonditionen. Als Eigenkapital gelten:

• Erspartes auf Tagesgeld- oder Sparkonten
• Eigenleistungen beim Bau oder Umbau
• Lebensversicherungen oder Bausparverträge
• Geldgeschenke (z. B. von Eltern bei Immobilienkauf)

💡 Empfehlung: Mindestens 20 % des Kaufpreises sollten aus Eigenmitteln stammen. Zusätzlich sollten Käufer die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler etc.) selbst aufbringen – diese liegen in Bayern bei rund 8–9 % des Kaufpreises.

💰 Zinsen: Aktueller Einfluss auf die monatliche Rate

Die Zinsbindung ist ein zentraler Faktor in jeder Finanzierung. Je länger sie festgeschrieben ist, desto besser die Planungssicherheit – aber meist zu einem etwas höheren Zinssatz.

• Nominalzins: Gibt an, wie hoch die Verzinsung auf den Kreditbetrag ist
• Effektivzins: Beinhaltet auch Nebenkosten (z. B. Bearbeitungsgebühren)

In der aktuellen Marktsituation ist eine Zinsbindung von mindestens 10 Jahren üblich – oft auch 15 oder 20 Jahre, um sich gegen steigende Zinsen abzusichern.

📉 Tilgung: Die langfristige Rückzahlung richtig planen

Die anfängliche Tilgung entscheidet darüber, wie schnell ein Darlehen zurückgezahlt wird – und wie hoch die monatliche Rate ausfällt. Üblich sind:

💡 Warum diese Zahlen wichtig sind: Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist das Darlehen zurückbezahlt – aber auch desto höher fällt die monatliche Belastung aus. Wer sich eine höhere Tilgung leisten kann, spart langfristig viel Zins.

🧾 Beispielrechnung: Finanzierung bei 350.000 € Kaufpreis

💡 Warum sich die Kaufkraft durch Zinsen massiv verändert hat

Viele Eigentümer orientieren sich noch an den Immobilienpreisen von 2021 oder 2022. Doch die Realität sieht heute anders aus:
Höhere Zinsen bedeuten geringere Kreditbeträge – und damit sinkende Zahlungsbereitschaft auf Käuferseite.

Unsere Vergleichstabelle zeigt, wie stark sich dieselbe monatliche Rate auf den maximalen Kaufpreis auswirkt:

📊 Vergleich: Was bekomme ich bei gleicher Monatsrate?

🟡 Erklärung: Die Käufer können sich heute bei gleicher Rate um bis zu 120.000 € weniger leisten. Das senkt die Marktwerte spürbar – besonders bei Durchschnittsobjekten in der Fläche.

🧠 Weitere Faktoren, die Käufer kennen sollten:

• Sondertilgungen: Möglichkeit, jährlich z. B. 5 % der Restschuld zusätzlich zu tilgen – oft ohne Zusatzkosten.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Wird bei vorzeitiger Rückzahlung außerhalb der Sondertilgung fällig.
• KfW-Förderprogramme: Für energieeffiziente Sanierungen oder Neubauten (Zinsvorteile möglich).

✅ Fazit: Finanzierung mit Augenmaß – und einem klaren Plan

Eine durchdachte Finanzierung schützt Käufer vor finanzieller Überlastung und sorgt für langfristige Sicherheit. Wer Eigenkapital gezielt einsetzt, realistische Raten kalkuliert und passende Zinsen wählt, schafft sich ein stabiles Fundament für das Eigenheim oder eine Kapitalanlage.

📌 Unser Tipp als Makler:
Wir erleben immer wieder, wie stark sich solide Finanzierung auf den Verkaufsprozess auswirkt – und wie wichtig es ist, schon vor dem Immobilienkauf gut vorbereitet zu sein. Gern vermitteln wir auch den Kontakt zu regionalen Finanzierungsberatern.

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