Mietkaution: Was Vermieter und Mieter wissen sollten
Die Mietkaution ist ein fester Bestandteil nahezu jedes Mietvertrags. Sie dient dem Vermieter als finanzielle Sicherheit – für den Fall, dass am Ende des Mietverhältnisses offene Forderungen bestehen, etwa durch Mietrückstände oder Schäden an der Wohnung.
Doch wie hoch darf eine Kaution sein? Wann und wie muss sie zurückgezahlt werden? Und wie sollten Vermieter und Mieter rechtssicher mit dem Thema umgehen?
In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige rund um die Mietkaution – klar, kompakt und praxisnah.
Was ist eine Mietkaution?
Die Mietkaution (auch: Sicherheitsleistung) ist ein Geldbetrag, den der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter leistet. Sie dient als Sicherheit für den Fall, dass:
- Miete nicht gezahlt wurde
- Nebenkosten offen sind
- Schäden in der Wohnung bestehen
- Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt wurden
Wie hoch darf die Kaution sein?
Laut § 551 BGB darf die Mietkaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Das bedeutet: Heiz- und Betriebskosten zählen nicht zur Berechnungsgrundlage.
💡 Beispiel: Kaltmiete: 750,- EUR → Max. Kaution: 3 × 750,- EUR = 2.250,- EUR
Der Betrag darf in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden, beginnend mit dem Mietbeginn.
In welcher Form kann eine Kaution hinterlegt werden?
Vermieter können verschiedene Arten der Sicherheitsleistung akzeptieren. Gängig sind:
- 💶 Barkaution / Überweisung auf ein Kautionskonto
- 🏦 Mietkautionssparbuch (verzinst, auf den Namen des Mieters)
- 📜 Bankbürgschaft
- 🔒 Versicherte Mietkaution (Kautionsversicherung, eher selten)
⚠️ Wichtig: Der Vermieter muss die Kaution separat und zinsbringend auf einem Treuhandkonto anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist – in der Regel zwischen 3 und 6 Monaten. Die Kaution muss dann inklusive Zinsen zurückgezahlt werden, sofern keine Ansprüche bestehen.
Die Kaution kann ganz oder teilweise einbehalten werden, wenn:
- Mängel oder Schäden festgestellt wurden
- Nebenkosten noch nicht abgerechnet sind
- Mietrückstände bestehen
Häufige Streitpunkte – und wie man sie vermeidet
| Problem | Lösung |
|---|---|
| Kaution wird nicht oder zu spät gezahlt | Zahlung klar im Mietvertrag regeln; Fälligkeit beim Einzug festhalten |
| Vermieter zahlt Kaution nicht zurück | Frist setzen, dann ggf. anwaltliche Hilfe oder Mahnverfahren |
| Kaution wurde nicht getrennt verwahrt | Gesetzesverstoß – Mieter kann ggf. Schadensersatz fordern |
| Unklare Schäden oder Forderungen | Gemeinsames Übergabeprotokoll beim Auszug erstellen |
Vermietung mit Kaution: Worauf Eigentümer achten sollten
Wenn Sie eine Immobilie vermieten oder als Kapitalanlage verkaufen möchten, ist die Kautionsregelung ein wichtiger Bestandteil der Mietunterlagen.
✅ Achten Sie auf eine rechtssichere Formulierung im Mietvertrag
✅ Halten Sie Zahlungsweg und Kontodaten schriftlich fest
✅ Dokumentieren Sie Zustand der Immobilie bei Ein- und Auszug sorgfältig
✅ Bereiten Sie bei Verkauf alle Unterlagen zur Kaution für den neuen Eigentümer auf
Kaution beim Verkauf einer vermieteten Immobilie
Wenn eine vermietete Immobilie verkauft wird, geht die Mietkaution automatisch auf den neuen Eigentümer über – mitsamt aller damit verbundenen Verpflichtungen. Der bisherige Vermieter darf die Kaution nicht einbehalten, sondern muss sie samt Zinsen an den Käufer „weiterreichen“.
🔁 Der Käufer übernimmt damit auch die Pflicht zur späteren Rückzahlung – falls keine offenen Forderungen bestehen.
Wichtig für Verkäufer:
- ✅ Den genauen Kautionsbetrag schriftlich dokumentieren
- ✅ Belege über Anlageform & Zinserträge dem Käufer übergeben
- ✅ Im Kaufvertrag darauf hinweisen, dass die Kaution mit übergeht
- ✅ Eventuelle Forderungen (z. B. aus Nebenkosten) vor dem Verkauf klären
Wichtig für Käufer:
- ❗ Bei der Kaufprüfung kontrollieren, ob und wie die Kaution korrekt angelegt wurde
- ❗ Prüfen, ob die Übergabe im Kaufvertrag eindeutig geregelt ist
- ❗ Spätere Rückzahlungspflicht einkalkulieren (auch bei bestehendem Mieter)
Fazit: Die Mietkaution schafft Sicherheit – wenn sie richtig geregelt ist
Ob Vermieter oder Mieter – wer seine Rechte und Pflichten zur Kaution kennt, beugt Konflikten vor. Eine klare, transparente Regelung spart Nerven, Zeit und im Zweifel bares Geld.
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Wir helfen Ihnen, alle Unterlagen korrekt aufzubereiten – und begleiten Sie von der Kaution bis zur Übergabe.