Mietrecht

Das bundesweit geltende Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist ein soziales Schutzrecht, das ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Interessen von Mieterinnen und Mietern sowie Vermieterinnen und Vermietern sicherstellen soll.

Mietvertrag für Wohnraum

Ein Mietvertrag begründet ein langfristiges Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien. Aufgrund der hohen Bedeutung einer Wohnung für Mieterinnen und Mieter gelten neben den allgemeinen Mietrechtsvorschriften spezielle Regelungen für Wohnraummietverhältnisse. Diese gewährleisten unter anderem besonderen Schutz vor Kündigung und Mieterhöhungen. Abweichungen zu Lasten der Mieterinnen und Mieter sind meist unzulässig.

Mietverträge können mündlich, schriftlich oder durch stillschweigende Handlung geschlossen werden. Bei befristeten Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr ist jedoch die Schriftform erforderlich. Ein Mietvertrag sollte mindestens die Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Mietsache, die Höhe der Miete und die Mietdauer enthalten.

Mietzahlung

Mieterinnen und Mieter sind verpflichtet, die vereinbarte Miete fristgerecht zu zahlen. In der Regel trägt der Mieter auch die Betriebskosten, sofern dies vertraglich festgelegt wurde. Falls nichts anderes vereinbart ist, muss die Miete bis spätestens zum dritten Werktag des Monats gezahlt werden. Bei verspäteter Zahlung droht unter Umständen eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Mietsicherheit

Eine Kaution oder andere Sicherheitsleistung ist nur erforderlich, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurde. Sie dient als Absicherung für Vermieterinnen und Vermieter, insbesondere bei Schadensersatzforderungen. Die Höhe der Mietsicherheit darf maximal drei Monatsmieten betragen und kann in Form einer Geldüberweisung, einer Bürgschaft oder eines Sparbuchs geleistet werden.

Miethöhe bei Mietbeginn

Grundsätzlich können Mietvertragsparteien die Miethöhe frei vereinbaren. Allerdings gibt es Einschränkungen durch das Wirtschaftsstrafgesetz und die Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. In solchen Gebieten darf die Miete bei Wiedervermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bestimmte Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Vermieterinnen und Vermieter müssen gegebenenfalls darüber informieren, wenn eine Ausnahme vorliegt.

Mieterhöhung

Wurde keine feste Mieterhöhung im Mietvertrag vereinbart (z. B. Staffelmiete oder Indexmiete), kann die Miete nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden, etwa:

• Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• Nach Modernisierungsmaßnahmen
• Bei veränderten Betriebskosten

Staffelmiete und Indexmiete

Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Grundmiete zu festgelegten Zeitpunkten um einen bestimmten Betrag. Während der Laufzeit sind andere Mieterhöhungen ausgeschlossen, außer bei Betriebskostenanpassungen.

Bei einer Indexmiete richtet sich die Miethöhe nach dem Preisindex des Statistischen Bundesamts. Die Anpassung erfolgt nicht automatisch, sondern muss vom Vermieter oder der Vermieterin in Textform erklärt werden. Eine Erhöhung ist nur einmal pro Jahr möglich.

Betriebskostenabrechnung

Wenn Vorauszahlungen auf Betriebskosten vereinbart wurden, muss der Vermieter oder die Vermieterin jährlich eine Abrechnung erstellen. Dabei gilt das Wirtschaftlichkeitsprinzip: Nur notwendige und angemessene Kosten dürfen umgelegt werden. Die Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen. Danach können keine Nachforderungen mehr geltend gemacht werden, es sei denn, die verspätete Abrechnung war nicht verschuldet.

Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen müssen Mieterinnen und Mieter grundsätzlich dulden. Auch Modernisierungsmaßnahmen sind zu akzeptieren, es sei denn, sie stellen eine unzumutbare Härte dar. Einwände müssen schriftlich innerhalb eines Monats nach Ankündigung geltend gemacht werden.

Beendigung des Mietverhältnisses

Mietverhältnisse enden durch:

• Mietaufhebungsvertrag
• Kündigung bei unbefristeten Mietverträgen mit gesetzlicher Frist
• Ablauf der vereinbarten Mietzeit bei befristeten Verträgen

Vermieterinnen und Vermieter dürfen nur aus berechtigtem Interesse kündigen, z. B. bei Eigenbedarf oder Vertragsverletzungen der Mietpartei. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate, verlängert sich jedoch für Vermieterinnen und Vermieter nach fünf bzw. acht Jahren Mietdauer.

Mieterinnen und Mieter können grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen einer Vertragspartei ist auch eine fristlose Kündigung möglich.

Ein Widerspruch gegen die Kündigung ist möglich, wenn deren Umsetzung eine besondere Härte darstellen würde. In diesem Fall kann unter bestimmten Umständen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden.