Reallast bei Immobilien: Was Eigentümer wissen sollten
Eine Reallast ist eine Verpflichtung, die auf einer Immobilie lastet und wiederkehrende Leistungen vorsieht — sie ist im Grundbuch eingetragen und wirkt sich langfristig aus.
In diesem Ratgeber erfahren Sie:
- was genau eine Reallast ist
- wie sie sich von anderen Rechten unterscheidet
- wie Reallasten entstehen
- welche Vor- und Nachteile sie für Eigentümer und für Erwerber haben
- worauf man beim Kauf, Verkauf oder Erbfall achten muss
Was ist eine Reallast?
- Definition: Eine Reallast ist eine dingliche Belastung einer Liegenschaft, bei der der Eigentümer verpflichtet ist, wiederkehrende Leistungen zu erbringen – z. B. Geldzahlungen, Unterhalt, Versorgung, Pflege, aber auch Naturalien oder andere Dienste.
- Rechtsgrundlage & Eintragung: Reallasten werden ins Grundbuch eingetragen, so dass sie für jeden erkennbar sind.
- Typische Konstellation: Eltern übertragen das Haus auf die Kinder, behalten sich aber ein Nießbrauchrecht vor – sie dürfen weiterhin dort wohnen oder Mieteinnahmen erzielen.
Wie unterscheidet sich die Reallast von ähnlichen Rechten?
| Recht / Begriff | Zweck / Nutzung | Unterschied zur Reallast |
|---|---|---|
| Nießbrauch | Nutzung der Immobilie, Früchte ziehen, wohnen, vermieten | Reallast zwingend zu Leistungen — beim Nießbrauch steht meist Nutzung im Vordergrund |
| Grundschuld / Hypothek | Kreditsicherung | Kein Nutzungsrecht, keine Leistungen aus der Nutzung — sondern Sicherungszweck |
| Dienstbarkeit | Gebrauch oder Wegerecht, etc. | Oft einfacher, weniger umfangreich, keine wiederkehrenden Leistungen verpflichtend (je nach Gestaltung) |
Entstehung von Reallasten
- durch Vertrag (z. B. bei Schenkung, Übertragung des Eigentums),
- durch Testament oder Erbvertrag,
- durch Vereinbarung zwischen Eigentümer und einem anderen Begünstigten
- manchmal nach behördlichen Vorschriften oder besonderen historischen Verpflichtungen (je nach Region)
Wirkung & Konsequenzen für Eigentümer
- Dauerhafte Verpflichtung: Reallasten gelten oft lebenslang oder über einen längeren Zeitraum und sind in der Regel nicht einfach kündbar.
- Wirtschaftliche Belastung: je nach Art und Umfang der Leistung können erhebliche Kosten oder Aufwand entstehen.
- Wertminderung der Immobilie: Ein Käufer muss die Verpflichtung übernehmen, was sich auf Preis/Verhandlungsbasis auswirken kann.
- Verkauf und Übertragung: Die Reallast bleibt bestehen, sie übergeht auf neuen Eigentümer mit Eintragung.
- Belastung bei Erbe und Steuern: Bei Erbfolgen kann die Reallast bei steuerlichen Bewertungen eine Rolle spielen.
Vor‐ und Nachteile
Vorteile für Eigentümer/Berechtigte:
- Sicherstellung dauerhafter Leistungen (z. B. Versorgung, Pflege, Unterhalt)
- Möglichkeit, sich frühzeitig abzusichern bzw. Verpflichtungen schriftlich und rechtlich verbindlich festzulegen
Nachteile / Risiken:
- Aufwand & Kosten für die Leistungen
- Eingeschränkte Flexibilität bei Nutzung oder Verkauf der Immobilie
- Risiko, dass Leistungen schwer erfüllbar sind oder höher werden
- Schwierigkeit, Reallasten zu ändern oder zu löschen
Worauf sollte man beim Kauf / Verkauf / Übergabe achten?
- Grundbuch prüfen: Ob eine Reallast eingetragen ist, und wie hoch bzw. in welcher Form die Leistungspflicht besteht.
- Vertrag & Bedingungen genau verstehen: Was ist vereinbart? Wie oft, in welcher Form, über welchen Zeitraum?
- Rechtsberatung: Notar oder Anwalt einschalten, um mögliche Verpflichtungen und Risiken abzuschätzen.
- Bewertung der Immobilie: Marktwertanpassungen durch Reallasten berücksichtigen.
- Regelung zur Löschung: Wie und wann kann die Reallast ggf. aufgehoben werden? Gibt es Bedingungen dafür?
Fazit: Nießbrauch ist ein starkes Recht – mit Folgen für alle Beteiligten
Eine Reallast kann ein sinnvolles Instrument sein, um dauerhafte Verpflichtungen rechtlich sicherzustellen. Aber sie bringt auch Verpflichtungen mit sich, die für Eigentümer relevant sind: bei finanziellen Belastungen, der Nutzung, Verkauf oder Weitergabe der Immobilie.
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