Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf – was Eigentümer wissen müssen

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, hat oft noch einen laufenden Kredit dafür am Laufen. Wird das Haus oder die Wohnung vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung verkauft, verlangt die Bank in vielen Fällen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung – eine Art Ausgleichszahlung für entgangene Zinsen.

Diese kann schnell mehrere Tausend Euro kosten – muss aber nicht immer gezahlt werden. Deshalb lohnt es sich, das Thema rechtzeitig zu prüfen.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Entschädigung, die Banken verlangen, wenn ein Immobilienkredit vorzeitig zurückgezahlt wird, ohne dass ein gesetzliches Kündigungsrecht besteht.

Grund: Die Bank hat sich auf einen festen Zinssatz über mehrere Jahre eingestellt. Wird das Darlehen früher beendet, entgehen ihr Zinseinnahmen. Diese versucht sie über die Entschädigung auszugleichen.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf an?

Eine Entschädigung wird fällig, wenn:

• ein Immobilienkredit mit fester Zinsbindung besteht,
• der Kredit innerhalb der Zinsbindung gekündigt wird,
• die Immobilie verkauft wird und der Käufer nicht in das Darlehen eintritt.

Das trifft z. B. zu, wenn Sie Ihr Haus nach 5 Jahren verkaufen, aber der Kreditvertrag ursprünglich auf 15 Jahre Zinsbindung abgeschlossen wurde.

Gibt es gesetzliche Kündigungsrechte ohne Entschädigung?

Ja – unter bestimmten Bedingungen darf ein Immobilienkredit kostenfrei gekündigt werden:

1. Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 BGB)

Nach Ablauf von zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung des Kredits kann das Darlehen mit sechs Monaten Frist gekündigt werden – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

2. Variable Darlehen

Darlehen ohne feste Zinsbindung (z. B. mit 3-Monats-EURIBOR) sind meist jederzeit kündbar – ebenfalls ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

3. Fehlende ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung

In manchen Altverträgen fehlt eine korrekte Widerrufsbelehrung. Dadurch kann der Vertrag ggf. rückabgewickelt werden – ohne Entschädigung. (Stichwort: „Widerrufsjoker“)

Wie hoch kann eine Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen?

Die Höhe richtet sich nach der Restlaufzeit, der noch offenen Kreditsumme und dem vereinbarten Zinssatz. Je länger die Restlaufzeit und je höher der Zinssatz im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau, desto teurer wird es.

Beispielrechnung:

💡 Hinweis: Die genaue Berechnung ist kompliziert – es lohnt sich, eine unabhängige Prüfung der Forderung durchzuführen. Banken rechnen nicht immer korrekt.

Kann man die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?

In vielen Fällen – ja. Folgende Optionen bestehen:

• Verkauf erst nach 10 Jahren → Kündigung kostenfrei möglich
• Käufer übernimmt Kredit → Bank muss zustimmen
• Verhandlung mit der Bank → Kulanz oder individuelle Lösung
• Prüfung auf Rechenfehler → ggf. unzulässige Forderung

Was wir für Sie tun können

Gerade bei Verkäufen mit laufender Finanzierung ist eine frühzeitige Beratung entscheidend. Wir prüfen mit Ihnen gemeinsam:

• ob und wann eine Vorfälligkeitsentschädigung droht
• welche Alternativen möglich sind
• und wie Sie den Verkauf am besten planen, um unnötige Kosten zu vermeiden

Dank unserer Erfahrung mit komplexen Verkaufsfällen (z. B. Scheidung, Erbe, Sanierungsobjekte) begleiten wir Sie sicher und lösungsorientiert durch den Prozess – von der Bewertung bis zum Notartermin.

Fazit: Wer frühzeitig handelt, kann viel Geld sparen

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann schnell teuer werden – muss aber nicht sein. Wer rechtzeitig prüft, vergleicht und sich beraten lässt, vermeidet unnötige Verluste und sorgt für einen reibungslosen Immobilienverkauf.

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