Wohnflächenberechnung: Warum sie beim Immobilienverkauf so wichtig ist
Die korrekte Wohnflächenberechnung ist ein entscheidender Faktor beim Verkauf und der Bewertung einer Immobilie. Sie beeinflusst nicht nur den Kaufpreis, sondern auch den ersten Eindruck von Interessenten – und kann im schlimmsten Fall zu Streitigkeiten, Rückabwicklungen oder Wertabschlägen führen.
Doch was zählt eigentlich zur Wohnfläche – und was nicht? Warum weichen Angaben im Exposé oft von der Realität ab? Und welche Regeln gelten bei Dachschrägen, Terrassen oder Kellerräumen?
In diesem Ratgeber klären wir, wie Sie Ihre Wohnfläche korrekt ermitteln (lassen) – und warum sich eine transparente Flächenangabe für Eigentümer auf jeden Fall lohnt.
Was ist überhaupt Wohnfläche?
Die Wohnfläche ist die Summe aller anrechenbaren Flächen, die zu Wohnzwecken genutzt werden, gemessen nach bestimmten gesetzlichen Vorgaben – in der Regel nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder DIN-Norm.
Sie unterscheidet sich von der Nutzfläche, der Grundfläche und der Bruttogrundfläche – Begriffe, die häufig verwechselt werden.
Wohnflächenberechnung nach WoFlV – das gilt (meist) heute
In den meisten Fällen erfolgt die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung von 2004. Diese gilt für:
- öffentlich geförderte Wohnungen (immer)
- privat finanzierte Objekte (meist freiwillig, aber marktüblich)
Zur Wohnfläche zählen u. a.:
- Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche
- Bäder, Flure, Abstellräume (innerhalb der Wohnung)
- Wintergärten (wenn beheizt & fest umschlossen)
- voll ausgebaute Dachgeschosse
Teilweise oder nur anteilig zählen:
- Dachschrägen (ab 1 m Höhe = 50 %, ab 2 m = 100 %)
- Balkone, Terrassen, Loggien (in der Regel mit 25 % bis 50 %)
- unbeheizte Wintergärten (oft 50 %)
Nicht zur Wohnfläche zählen:
- Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume
- nicht ausgebaute Dachböden
- Garagen, Abstellräume außerhalb der Wohnung
Typische Fehler bei der Wohnflächenangabe
Viele Angaben in alten Plänen oder Exposés stimmen nicht – entweder durch veraltete Berechnungsgrundlagen (z. B. DIN 277) oder durch Missverständnisse.
| Häufiger Fehler | Folge |
|---|---|
| Balkon oder Terrasse mit 100 % gerechnet | Wohnfläche wird zu hoch ausgewiesen |
| Dachschrägen nicht richtig bewertet | Abweichungen von mehreren m² möglich |
| Kellerräume als Wohnfläche angegeben | Unzulässig – kann Preisrückgänge auslösen |
| Alte Baupläne ohne Wohnflächenberechnung | Käufer zweifeln die Angabe an |
Warum eine korrekte Wohnfläche so wichtig ist
✅ Rechtssicherheit: Falsche Angaben können zu Rückabwicklungen oder Schadensersatzforderungen führen
✅ Vertrauen schaffen: Käufer merken schnell, wenn die Zahlen geschönt wirken
✅ Marktwertberechnung: Die Wohnfläche ist zentrale Grundlage für die Wertermittlung
✅ Vergleichbarkeit mit anderen Angeboten: Nur exakte Quadratmeterangaben machen Immobilienpreise transparent
✅ Finanzierung durch die Bank:
💡 Käufer benötigen für die Kreditvergabe eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung – ohne diese gibt es oft kein Darlehen
Unser Service: Wohnflächenprüfung & Bewertung
Gerade bei älteren Häusern, bei Umbauten oder nicht eindeutig geklärten Flächenangaben bieten wir:
✅ Prüfung alter Pläne und Aufmaße
✅ Einschätzung nach geltender Wohnflächenverordnung
✅ Korrekte Darstellung im Exposé – transparent und nachvollziehbar
✅ Bei Bedarf: Empfehlung eines Fachbüros für ein vollständiges Aufmaß
💡 Viele Käufer vergleichen online Preis pro Quadratmeter. Wer hier mit einer „schönen Zahl“ wirbt, riskiert nicht nur Ärger – sondern auch, ernsthafte Interessenten zu verlieren.
Fazit: Ehrliche Wohnflächenangabe bringt Vertrauen und Sicherheit
Eine korrekt berechnete Wohnfläche ist Grundlage für seriöse Vermarktung und Wertermittlung. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte nicht auf alte Unterlagen oder Schätzungen vertrauen, sondern Klarheit schaffen – für sich und für Kaufinteressenten.
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Wir helfen Ihnen, die Angaben realistisch und nachvollziehbar aufzubereiten – für einen transparenten Verkauf ohne böse Überraschungen.
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