Wohnflächenberechnung: Warum sie beim Immobilienverkauf so wichtig ist
Die korrekte Ermittlung der Wohnfläche ist ein zentraler Faktor beim Verkauf einer Immobilie. Sie beeinflusst nicht nur den Kaufpreis, sondern kann auch rechtliche Konsequenzen haben, wenn Angaben von der Realität abweichen.
Was ist überhaupt Wohnfläche?
Die Wohnfläche ist die Summe aller anrechenbaren Flächen, die zu Wohnzwecken genutzt werden, gemessen nach bestimmten gesetzlichen Vorgaben – in der Regel nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder DIN-Norm.
Sie unterscheidet sich von der Nutzfläche, der Grundfläche und der Bruttogrundfläche – Begriffe, die häufig verwechselt werden.
Wohnflächenberechnung nach WoFlV – das gilt (meist) heute
In den meisten Fällen erfolgt die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung von 2004. Diese gilt für:
- öffentlich geförderte Wohnungen (immer)
- privat finanzierte Objekte (meist freiwillig, aber marktüblich)
Zur Wohnfläche zählen u. a.:
- Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche
- Bäder, Flure, Abstellräume (innerhalb der Wohnung)
- Wintergärten (wenn beheizt & fest umschlossen)
- voll ausgebaute Dachgeschosse
Teilweise oder nur anteilig zählen:
- Dachschrägen (ab 1 m Höhe = 50 %, ab 2 m = 100 %)
- Balkone, Terrassen, Loggien (in der Regel mit 25 % bis 50 %)
- unbeheizte Wintergärten (oft 50 %)
Nicht zur Wohnfläche zählen:
- Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume
- nicht ausgebaute Dachböden
- Garagen, Abstellräume außerhalb der Wohnung
Typische Fehler bei der Wohnflächenangabe
Viele Angaben in alten Plänen oder Exposés stimmen nicht – entweder durch veraltete Berechnungsgrundlagen (z. B. DIN 277) oder durch Missverständnisse.
| Häufiger Fehler | Folge |
|---|---|
| Balkon oder Terrasse mit 100 % gerechnet | Wohnfläche wird zu hoch ausgewiesen |
| Dachschrägen nicht richtig bewertet | Abweichungen von mehreren m² möglich |
| Kellerräume als Wohnfläche angegeben | Unzulässig – kann Preisrückgänge auslösen |
| Alte Baupläne ohne Wohnflächenberechnung | Käufer zweifeln die Angabe an |
Warum eine korrekte Wohnfläche so wichtig ist
✅ Rechtssicherheit: Falsche Angaben können zu Rückabwicklungen oder Schadensersatzforderungen führen
✅ Vertrauen schaffen: Käufer merken schnell, wenn die Zahlen geschönt wirken
✅ Marktwertberechnung: Die Wohnfläche ist zentrale Grundlage für die Wertermittlung
✅ Vergleichbarkeit mit anderen Angeboten: Nur exakte Quadratmeterangaben machen Immobilienpreise transparent
✅ Finanzierung durch die Bank
💡 Käufer benötigen für die Kreditvergabe eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung – ohne diese gibt es oft kein Darlehen
Fazit: Ehrliche Wohnflächenangabe bringt Vertrauen und Sicherheit
Für Eigentümer ist es ratsam, die Wohnfläche sorgfältig prüfen zu lassen. Nur so lassen sich realistische Preise erzielen, rechtliche Risiken minimieren und Kaufinteressenten transparent informieren.
Hinweis:
Wir hoffen, dass Ihnen diese Informationen helfen, den Ablauf und die wesentlichen Regelungen besser zu verstehen. Sie dienen ausschließlich der Orientierung und ersetzen keine rechtliche Beratung. Für notarielle oder rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Notar oder Rechtsanwalt Ihres Vertrauens.